Gebäudesanierung – alles, was man wissen muss

Heute wird das Thema Gebäudesanierung viel diskutiert – insbesondere in den Post‑Covid‑Jahren. Bauherren, die solche Arbeiten angehen, können sich jedoch zwischen Fachbegriffen, Vorschriften, Boni, Bürokratie und den eigentlichen Bauarbeiten, die unter die Sanierung fallen, verlieren. Sehen wir uns an, wie eine Sanierung tatsächlich funktioniert.

Inhalt:

• Was ist eine Gebäudesanierung?
• Warum ein Haus sanieren?
• Welche Gebäude kann man sanieren – und welche nicht?
• Welche Sanierungen sind absetzbar?
• Wie erhält man den 50 %‑Sanierungsbonus?
• Welche Dokumente braucht man für die Gebäudesanierung?
• Unser neuer Partner: La Livella S.r.l.s.

Was ist eine Gebäudesanierung?

Die Gebäudesanierung wird im italienischen Einheits­baugesetz (D.P.R. 380/01, Art. 3, Abs. 1, Buchst. d) definiert als Eingriffe, die Bauwerke durch ein systematisches Bündel von Arbeiten so umgestalten, dass daraus ein ganz oder teilweise anderes Bauwerk entstehen kann.

Der Begriff „Sanierung“ wird häufig falsch verwendet. Bauarbeiten zu Hause bedeuten nicht immer eine Sanierung – oft handelt es sich lediglich um ordentliche oder außerordentliche Instandhaltung. Unterschiedlich sind echte Sanierungen, ordentliche Wartung, außerordentliche Wartung sowie Restaurierungs‑ und konservative Instandsetzungen.

• Sanierungs­arbeiten: Eingriffe, die bestehende Gebäude durch Wiederherstellung, Austausch, Änderung oder Entfernung alter Bauteile bzw. Einbau neuer Elemente und Anlagen verändern.
• Ordentliche Wartung: Arbeiten zur Reparatur von Oberflächen und Materialien, z. B. Bad‑ oder Küchen­erneuerung oder Boden­belags­tausch.
• Außerordentliche Wartung: Arbeiten zum Austausch oder zur Erneuerung tragender Bauteile des Gebäudes.
• Restaurierung oder konservative Instandsetzung: Restaurierung zur Sicherung historisch wertvoller Gebäude; konservative Instandsetzung zur hygienischen, funktionellen und statischen Wiederherstellung.

Warum ein Haus sanieren?

Eine Branchen­studie ergab, dass 70 % der Eigentümer nach einer Sanierung eine Wert­steigerung ihrer Immobilie verzeichneten. Grund ist u. a. der seit 2019 geltende 50 %‑Sanierungsbonus, der die Hälfte der Ausgaben steuerlich absetzbar macht – ein starker Anreiz für viele Italiener.

Sanierung steigert außerdem den Wohnkomfort. Und sie erhöht den Wiederverkaufswert. Gute Gründe zum Sanieren:

• Raumaufteilung: Einzige Grenze ist die tragende Struktur, die unverändert bleiben muss.
• Immobilienwert: Ein renoviertes, energie­effizientes und gesetzeskonformes Haus ist deutlich mehr wert.
• Energie­effizienz: Eine kluge Investition macht das Haus wärmer, behaglicher und umwelt­freundlicher – mit künftigen Einsparungen bei Energie­kosten und längerer Lebensdauer der Anlagen.

Anhand dieser Punkte lässt sich feststellen, welche Maßnahmen nötig sind, um alle Vorschriften einzuhalten, wobei die Kosten je nach Arbeiten, Material und Fläche variieren.

Welche Arten von Sanierungen sind möglich?

Zunächst muss geklärt werden, welche Sanierungsarten erlaubt sind. Unter „Haussanierung“ versteht man oft alles Mögliche, doch so einfach ist es nicht: Man muss wissen, wann eine Sanierung zulässig ist.

Sanieren lassen sich Bäder, Gebäude, Wohnungen und Restaurants. Letztere sind besonders gefragt – häufig wird eine alte Lokalität übernommen oder ein bestehendes Restaurant aufgewertet. Die Sanierung kann total oder teilweise erfolgen:

Eine Totalsanierung betrifft das gesamte Lokal, das während der Arbeiten geschlossen bleibt. Eine Teilsanierung beschränkt sich auf bestimmte Bereiche. Planung ist daher unerlässlich, um Schließzeiten, Dauer und Kosten festzulegen.

Welche Sanierungen sind absetzbar?

Auch 2023 (bis 31. Dezember 2024) können Sanierungs‑ und Instandhaltungs­kosten bis 96 000 € steuerlich abgesetzt werden. Der Bonus gilt auch für Maßnahmen wie neue Fensteröffnungen oder Veränderung der Geschoss­höhen. Für energie­sparende Arbeiten ist binnen 90 Tagen eine ENEA‑Meldung Pflicht.

Folgende Eingriffe berechtigen zum Sanierungsbonus:

• Ordentliche/außer­ordentliche Wartung, Restaurierung, konservative Instandsetzung und Sanierung an Gemeinschafts­teilen von Wohn­gebäuden (Wohn­anlagen).
• Außerordentliche Wartung, Restaurierung, konservative Instandsetzung und Sanierung an einzelnen Wohn­einheiten aller Kataster­kategorien, auch ländlich, inklusive Neben­gebäude.

Absetzbar sind auch alle beruflichen und bürokratischen Kosten, z. B.:

• Planungs‑ und sonstige Honorare (Architekt usw.)
• Aufwendungen zur Gebäude­anpassung
• Material­kosten
• Gutachten und Ortstermine
• Mehrwertsteuer, Stempel­gebühren, Kommunalgebühren für Genehmigungen
• Erschließungs­abgaben
• Weitere Kosten, wenn direkt mit den Arbeiten verbunden.

Wie erhält man den 50 %‑Sanierungsbonus?

Der Bonus ist eine IRPEF‑Steuer­vergünstigung für ordentliche und außer­ordentliche Wartung in Wohn­anlagen oder Einzel­gebäuden. Er gilt für Ausgaben vom 26. Juni 2012 bis 31. Dezember 2024, beträgt 50 % und wird in zehn gleichen Jahres­raten abgesetzt; maximale Bemessungs­grundlage: 96 000 €.

Antrag? Es gibt keinen – der Bonus wird in der Steuer­erklärung geltend gemacht, auf drei Wegen:

• Über die Steuer­erklärung (Modello Redditi Persone Fisiche) in zehn gleichen Jahres­raten. Die Finanz­behörde stellt Formulare bereit.
• Als sofortiger Rechnungs­abzug.
• Durch Übertragung des Steuer­guthabens gemäß den geltenden Regeln an berechtigte Dritte.

Auch 2023 ist bei energie­sparenden Maßnahmen die ENEA‑Meldung innerhalb von 90 Tagen erforderlich.

Welche Dokumente braucht man für die Gebäudesanierung?

Für leichte außer­ordentliche Wartung reicht eine CILA (mit Fach­signatur bestätigte Bau­anzeige) bei der Gemeinde; eine Genehmigung ist nicht nötig. Für schwere außer­ordentliche Wartung ist eine SCIA erforderlich, auf deren Zustimmung man warten muss.

Für Neubauten oder Nutzungs­änderungen ist eine Baugenehmigung nötig. Drei Haupt­dokumente decken 90 % der Fälle:

• CILA: Baueingabe mit Beschreibung der Arbeiten, von einem Fachmann bestätigt.
• SCIA: Erklärung, mit der Unternehmen eine Tätigkeit aufnehmen, ändern oder beenden.
• BAUGENEHMIGUNG: Verwaltungsgenehmigung der Gemeinde für städtebauliche und bauliche Maßnahmen.

Die CILA reicht der Eigentümer (oder Rechts­inhaber) persönlich ein, direkt im Rathaus oder per zertifizierter E‑Mail. Für die SCIA gilt dasselbe; die Gemeinde hat 30 Tage für Ablehnung oder Annahme – ohne Antwort gilt die Zustimmung.

Die SCIA ist drei Jahre gültig; nach Fertigstellung meldet der Eigentümer den Abschluss. Für die Baugenehmigung muss der Eigentümer Antrag, Eigentums­nachweis, Pläne und Fach­bestätigung einreichen; die Gemeinde entscheidet binnen 60 Tagen.

Alle Unterlagen müssen von einem befugten Fachmann (Geometer, Architekt oder Ingenieur) erstellt werden, der die Konformität bescheinigt.

Zusammengefasst: Sanieren bringt Vorteile für die Immobilie. Die meisten Eingriffe fallen in zwei Kategorien – ordentliche und außer­ordentliche Sanierung – und erfordern detaillierte Bürokratie: CILA, SCIA und Baugenehmigung sind die drei Grund­pfeiler jeder Sanierung.

Unser neuer Partner: La Livella S.r.l.s.

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