RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: TUTTO QUELLO CHE C’È DA SAPERE

Oggi il tema della ristrutturazione edilizia è molto chiacchierato. Specialmente in questi ultimi anni di post Covid. Il committente che si appresta a questo genere di lavori però si può trovare in difficoltà cercando di barcamenarsi tra termini tecnici, normative, bonus, burocrazia ed effettivi interventi edilizi che rientrano nella ristrutturazione di un immobile. Ma capiamo bene come funziona una ristrutturazione

Indice:

• Che cos’è la ristrutturazione edilizia?
• Perché ristrutturare una casa?
• Quali stabili si possono ristrutturare e non?
• Quali ristrutturazioni sono detraibili?
• Come ottenere il Bonus ristrutturazione al 50%?
• Di quali documenti hai bisogno per la ristrutturazione edilizia?
• Vi presentiamo un nostro nuovo partner: la livella s.r.l.s

CHE COS’È LA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA?

La ristrutturazione edilizia è così definita dal Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/01 all’art.3, comma 1, lettera d: Interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Il termine ristrutturazione spesso viene usato impropriamente. Fare un intervento edilizio in casa non sempre significa che la stiamo ristrutturando, ma più semplicemente che stiamo eseguendo lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria. Facciamo chiarezza, distinguendo tra i lavori di ristrutturazione vera e propria, lavori di manutenzione ordinaria, lavori di manutenzione straordinaria e gli interventi di restauro e di risanamento conservativo.

• LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE: sono interventi edilizi atti a trasformare gli edifici esistenti attraverso il ripristino, la sostituzione, la modifica o l’eliminazione di vecchi elementi architettonici o attraverso l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.
• LAVORI DI MANUTENZIONE ORDINARIA: interventi edilizi necessari alla riparazione delle finiture e dei materiali esistenti di un edificio, come ad esempio, rifacimento di un bagno, una cucina o sostituzione di pavimenti.
• LAVORI MANUTENZIONE STRAORDINARIA: opere necessarie alla sostituzione e/o al rinnovamento di parti strutturali dell’edificio
• LAVORI DI MANUTENZIONE DI RESTAURO O RISANAMENTO: interventi di restauro sono volti al recupero, alla conservazione e alla valorizzazione di immobili con un particolare valore storico. Per risanamento conservativo, si intendono quei lavori atti al recupero igienico, funzionale e statico dell’edificio.

PERCHÉ RISTRUTTURARE UNA CASA?

Una ricerca sul campo del mondo dell’edilizia ha confermato che, nel 70% dei casi, coloro che hanno effettuato interventi di ristrutturazione hanno visto aumentare il valore della propria casa. Questo accade perché, dal 2019 il Governo ha deciso di attuare il Bonus ristrutturazione che permette di detrarre il 50% dei costi sostenuti. Questo ha portato a una maggiore incentivazione in Italia, per chi prima del Bonus voleva ristrutturare una casa e magari non aveva i fondi per farlo.

Ciò comporta a un miglioramento del comfort abitativo: in sostanza, vivrete meglio in casa vostra. Infine, è questo il motivo che andremo ad analizzare in questo articolo, riqualificare il proprio immobile, ne aumenta il valore in caso di vendita. Ecco una lista di buoni motivi per decidere di ristrutturare casa:

• Disposizione degli spazi: l ’unica limitazione a questo, rimane la struttura portate della costruzione che non può essere toccata.
• Valore dell’immobile: un’abitazione rimessa a nuovo, efficiente dal punto di vista energetico ed a norma di legge ha un valore notevolmente più alto.
• Efficienza energetica: un buon investimento in una ristrutturazione può significare una casa più calda, accogliente ed ecosostenibile; determinando un risparmio futuro sulle bollette e sulla durabilità degli impianti.

In base a questi elementi necessari potrai capire quali sono gli interventi essenziali per avere una casa che rispetti tutte le norme vigenti, considerando anche il costo da sostenere, il quale può variare in base ai lavori da effettuare, ai materiali scelti ed ai metri quadri dell’appartamento.

QUALI TIPI DI RISTRUTTURAZIONI SI POSSONO EFFETTUARE?

Innanzitutto bisogna identificare quali tipi di ristrutturazioni si possono andare a effettuare. Perché purtroppo quando parliamo di “ristrutturazione della casa” intendiamo un po’ tutto, ma non è così semplice e scontato, in quanto bisogna, appunto, andare a capire, a studiare quando si può fare ristrutturazione quando non si può.

Si possono ristrutturare bagno, edifici, appartamenti e ristoranti. Quest’ultimo è una di quelle attività che più viene richiesta. Sono tanti coloro che vogliono investire in questo settore e vogliono farlo o rilevando una vecchia attività o migliorando quella già attiva. La ristrutturazione di un ristorante può essere di due tipi: totale o parziale. Questo perché?

La ristrutturazione totale di un ristorante mette mano all’intera struttura, quindi il locale sarà momentaneamente in disuso al pubblico. Mentre la ristrutturazione parziale è mirato solamente ad alcuni spazi o settori del ristorante.
Dunque c’è bisogno di una pianificazione. Questo perché il ristorante durante la fase di ristrutturazione dovrà rimanere chiuso. Successivamente la pianificazione è fondamentale anche per capire i tempi e i relativi costi che questo tipo di intervento comporterà.

Per saperne di più abbiamo scritto una articolo inerente proprio sulle ristrutturazioni dei ristoranti, dove ti racconteremo tutto quello che c’è da sapere, compresi i metodi, perchè farlo e soprattutto i costi.

QUALI RISTRUTTURAZIONI SONO DETRAIBILI?

Anche nel 2023 (e fino al 31 dicembre 2024) potrai detrarre fiscalmente le spese sostenute per i lavori di riqualificazione edilizia e manutenzione straordinaria e ordinaria, su un tetto massimo pari a 96.000 euro di spesa. Puoi accedere al Bonus ristrutturazione anche facendo lavori come l’adeguamento delle altezze dei solai e l’apertura di nuove finestre. Per tutti i lavori che prevedono un risparmio energetico, è obbligatoria la comunicazione all’Enea entro 90 giorni dalla conclusione dei lavori.

Ecco quali sono gli interventi che ti danno diritto a ottenere il Bonus ristrutturazione:

• Lavori di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati su parti comuni di edifici residenziali (cioè su condomini)
• Lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia effettuati su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e pertinenze.

Ma non solo gli interventi veri e propri sono detraibili, ma anche tutte le spese professionali e burocratiche legate alla ristrutturazione come:

• Le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali (architetto, ecc)
• Le spese per la messa in regola degli edifici
• Le spese per l’acquisto dei materiali
• Le spese per perizie e sopralluoghi
• L’IVA, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni di inizio lavori
• Gli oneri di urbanizzazione
• Altri eventuali costi, solo se strettamente collegati ai lavori.

COME OTTENERE IL BONUS RISTRUTTURAZIONE AL 50%?

Come dicevamo all’inizio del nostro articolo Il bonus ristrutturazione è una detrazione fiscale sull’IRPEF destinata a chi effettua lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio o in edifici singoli. Si applica alle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024, è pari al 50% e deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo per un tetto massimo di spesa di 96.000 euro.

Ma come richiedere il bonus ristrutturazione? Premesso che come tutte le detrazioni non esiste una vera e propria domanda ma il bonus si valorizza in fase di dichiarazione dei redditi, questo si fruisce in tre modalità:

1. In fase di dichiarazione dei redditi, appunto, con la presentazione del modello redditi persone fisiche (ex modello Unico). L’importo detraibile va suddiviso in 10 quote annuali d’importo pari. Per facilitare questa modalità, l’Agenzia delle Entrate ha anche messo a disposizione degli specifici modelli di dichiarazione;
2. Con sconto immediato in fattura;
3. Mediante credito d’imposta cedibile da usare secondo le regole e relativamente ai soggetti autorizzati.

Anche per il bonus ristrutturazione 2023 i lavori rientranti in quelli con obiettivi di risparmio energetico, sarà necessario inviare la comunicazione ENEA. Ci sono 90 giorni di tempo per inviare la comunicazione ENEA.

DI QUALI DOCUMENTI HAI BISOGNOPER LA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA?

Per i lavori di manutenzione straordinaria leggera occorre presentare al comune di riferimento la CILA che altro non è che una dichiarazione asseverata di inizio lavori, con cui si informa l’ente dell’avvio della ristrutturazione. In questo caso non è previsto che l’ente approvi i lavori.
Per i lavori di manutenzione straordinaria pesante, invece, occorre richiedere la SCIA e in questo caso attendere il via libera del Comune.

Nel caso in cui si debba procedere con la costruzione ex novo di uno stabile o si voglia procedere con interventi destinati a cambiare la destinazione d’uso originaria, allora è necessario richiedere al Comune un Permesso a costruire.
Andiamo a vedere di quali documenti necessari abbiamo bisogno per le ristrutturazioni edilizie che sono essenzialmente di tre tipi e coprono il 90% degli interventi edilizi.

• CILA : è una pratica edilizia che contiene i lavori da realizzare ed è asseverata da un tecnico abilitato
• SCIA: è la dichiarazione che consente alle imprese di iniziare, modificare o cessare un’attività produttiva (artigianale, commerciale, industriale)
• PERMESSO A COSTRUIRE: è un’autorizzazione amministrativa prevista dalla legge italiana, concessa dal comune, che autorizza l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica.

In caso di Cila, i documenti per la ristrutturazione della casa devono essere presentati dal proprietario della casa o da chi ne possegga i diritti reali. La documentazione può essere presentata al Comune di competenza direttamente presso gli uffici preposti o tramite posta elettronica certificata.

Lo stesso vale per la Scia (segnalazione che certificata inizio lavori) che può essere presentata dal proprietario. In questo caso occorre attendere il via libera del comune che ha 30 giorni per rigettare la richiesta o per accettarla. Se trascorsi i termini il comune non effettua alcuna comunicazione di rigetto o di richiesta, allora, vuol dire che i lavori possono iniziare.

La Scia dura tre anni e al termine dei lavori il proprietario deve presentare la comunicazione di fine lavori.
Per il permesso a costruire i proprietari devono presentare apposita richiesta al Comune allegando l’atto notarile che ne accerta la proprietà, i progetti e la dichiarazione di un tecnico abilitato che certifica la regolarità degli interventi.
In questo caso è necessario attendere il rilascio del permesso da parte del comune che è tenuto a fornire un riscontro entro 60 giorni dalla presentazione della richiesta.

Per la ristrutturazione casa i documenti da presentare in comune dovranno necessariamente essere redatti e compilati da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che ha il compito di certificare la conformità degli interventi effettuati e da effettuare con le normative e i regolamenti edilizi vigenti.

Dunque facendo una breve conclusione , come abbiamo visto all’inizio del nostro articolo, ristrutturare casa comporta a dei vantaggi a livello di immobile ,e possiamo dire che la maggior parte degli interventi di ristrutturazione edilizia è riducibile a due tipologie: la ristrutturazione ordinaria e la ristrutturazione straordinaria.
Questi interventi avvengono attraverso una burocrazia molto dettagliata e specifica da seguire. Ovvero Cila, Scia e Permesso di costruzione. Tre elementi fondamentali da dover avere per poter pensare di fare una ristrutturazione.

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