Rénovation immobilière : tout ce qu’il faut savoir

Aujourd’hui, le thème de la rénovation immobilière est très commenté, surtout ces dernières années d’après‑Covid. Le maître d’ouvrage qui s’engage dans ce type de travaux peut toutefois se sentir perdu face aux termes techniques, aux normes, aux bonus fiscaux, à la bureaucratie et aux interventions à proprement parler qui relèvent de la rénovation d’un bien. Voyons donc comment fonctionne réellement une rénovation.

Sommaire :

• Qu’est‑ce que la rénovation immobilière ?
• Pourquoi rénover une maison ?
• Quels bâtiments peut‑on rénover ou non ?
• Quelles rénovations sont déductibles ?
• Comment obtenir le bonus rénovation de 50 %
• Quels documents faut‑il pour la rénovation ?
• Présentation de notre nouveau partenaire : La Livella S.r.l.s.

Qu’est‑ce que la rénovation immobilière ?

La rénovation immobilière est définie par le Texte unique de l’urbanisme (D.P.R. 380/01, art. 3, al. 1, lettre d) comme des interventions visant à transformer les organismes bâtis par un ensemble systématique d’ouvrages pouvant aboutir à un bâtiment totalement ou partiellement différent du précédent.

Le terme « rénovation » est souvent employé à tort. Réaliser des travaux chez soi ne signifie pas toujours que l’on rénove ; il s’agit parfois simplement d’entretien ordinaire ou extraordinaire. Clarifions la différence entre rénovation proprement dite, entretien ordinaire, entretien extraordinaire et travaux de restauration ou de réhabilitation conservatrice.

• Travaux de rénovation : interventions visant à transformer les bâtiments existants par la remise en état, le remplacement, la modification ou la suppression d’anciens éléments architecturaux, ou par l’ajout de nouveaux éléments et installations.
• Entretien ordinaire : interventions nécessaires à la réparation des finitions et matériaux existants, par exemple la réfection d’une salle de bains ou d’une cuisine, ou le remplacement de sols.
• Entretien extraordinaire : travaux nécessaires au remplacement ou au renouvellement de parties structurelles du bâtiment.
• Restauration ou réhabilitation conservatrice : la restauration vise la récupération, la conservation et la mise en valeur de biens à valeur historique ; la réhabilitation conservatrice concerne la remise en état hygiénique, fonctionnelle et statique du bâtiment.

Pourquoi rénover une maison ?

Une étude de terrain dans le secteur du bâtiment a montré que, dans 70 % des cas, ceux qui ont réalisé des travaux de rénovation ont vu la valeur de leur maison augmenter. Cela s’explique par le bonus rénovation de 50 % introduit par le gouvernement en 2019. Cette mesure a incité de nombreux Italiens qui, auparavant, manquaient de fonds à rénover.

La rénovation améliore aussi le confort d’habitation : vous vivrez mieux chez vous. Enfin, elle accroît la valeur de votre bien en cas de revente. Voici de bonnes raisons de rénover :

• Aménagement des espaces : la seule limite est la structure porteuse, qui ne peut être altérée.
• Valeur du bien : une habitation remise à neuf, économe en énergie et conforme à la loi vaut nettement plus.
• Efficacité énergétique : un investissement judicieux peut rendre la maison plus chaude, accueillante et éco‑durable, réduisant les factures futures et prolongeant la durée de vie des installations.

En fonction de ces éléments, vous pourrez identifier les interventions essentielles pour que votre maison respecte toutes les normes en vigueur, en tenant compte des coûts variables selon les travaux, les matériaux et la superficie.

Quels types de rénovation peut‑on réaliser ?

Il faut d’abord identifier quels types de rénovation sont possibles. Sous le terme « rénovation de maison », on englobe souvent tout, mais ce n’est pas si simple ; il faut comprendre quand la rénovation est autorisée.

On peut rénover une salle de bains, des immeubles, des appartements et des restaurants. Ces derniers sont très demandés : nombreux sont ceux qui veulent investir dans ce secteur en reprenant un ancien établissement ou en améliorant un existant. La rénovation peut être totale ou partielle :

La rénovation totale touche toute la structure ; le local reste fermé au public. La rénovation partielle vise certains espaces seulement. D’où la nécessité d’une planification pour connaître durées et coûts.

Quelles rénovations sont déductibles ?

Même en 2023 (jusqu’au 31 décembre 2024), vous pouvez déduire fiscalement les dépenses de rénovation et d’entretien, ordinaires ou extraordinaires, jusqu’à 96 000 €. Le bonus s’applique aussi à l’ajustement des hauteurs de planchers et à l’ouverture de nouvelles fenêtres. Pour tous les travaux visant les économies d’énergie, une communication à l’ENEA est obligatoire dans les 90 jours suivant la fin des travaux.

Les interventions ouvrant droit au bonus rénovation sont :

• Travaux d’entretien ordinaire, extraordinaire, restauration, réhabilitation et rénovation sur les parties communes d’immeubles résidentiels (copropriétés).
• Travaux d’entretien extraordinaire, restauration, réhabilitation et rénovation sur des unités résidentielles individuelles, toutes catégories cadastrales confondues, y compris rurales et leurs dépendances.

Sont aussi déductibles les frais professionnels et administratifs liés à la rénovation :

• Honoraires de conception et autres prestations (architecte, etc.)
• Frais de mise aux normes
• Achat des matériaux
• Expertises et visites de chantier
• TVA, timbre fiscal et droits pour permis et autorisations
• Taxes d’urbanisme
• Autres coûts directement liés aux travaux.

Comment obtenir le bonus rénovation de 50 % ?

Le bonus rénovation est une déduction IRPEF pour travaux d’entretien ordinaire et extraordinaire en copropriété ou bâtiment individuel. Il s’applique aux dépenses du 26 juin 2012 au 31 décembre 2024, s’élève à 50 % et se répartit en 10 annuités égales, pour une dépense maximale de 96 000 €.

Comment le demander ? Il n’y a pas de demande formelle : le bonus se récupère dans la déclaration de revenus, de trois manières :

• Dans la déclaration (Modello Redditi Persone Fisiche), en 10 quotités annuelles. L’Agenzia delle Entrate fournit des formulaires spécifiques.
• Par remise immédiate sur la facture.
• Par cession du crédit d’impôt selon les règles en vigueur et les sujets habilités.

Pour le bonus 2023, les travaux visant les économies d’énergie nécessitent la communication ENEA dans les 90 jours.

Quels documents faut‑il pour la rénovation ?

Pour l’entretien extraordinaire léger, il faut déposer en mairie une CILA (déclaration assermentée de début de travaux). Aucune approbation n’est requise. Pour l’entretien extraordinaire lourd, il faut une SCIA et attendre l’accord de la mairie.

Pour une nouvelle construction ou un changement d’usage, il faut un Permis de construire. Les trois principaux documents couvrant 90 % des interventions sont :

• CILA : dossier indiquant les travaux, assermenté par un professionnel habilité.
• SCIA : déclaration permettant aux entreprises de démarrer, modifier ou arrêter une activité productive.
• PERMIS DE CONSTRUIRE : autorisation communale pour les transformations urbanistiques et bâties.

La CILA doit être déposée par le propriétaire ou le titulaire de droits réels, en mairie ou par courriel certifié. Idem pour la SCIA ; la mairie a 30 jours pour la rejeter ou l’accepter, sinon les travaux peuvent commencer.

La SCIA est valable trois ans ; à la fin des travaux, le propriétaire déclare la fin de chantier. Pour le permis de construire, il faut présenter acte notarié, plans et déclaration d’un professionnel ; la mairie répond sous 60 jours.

Tous les documents doivent être rédigés par un professionnel habilité (géomètre, architecte, ingénieur) certifiant la conformité aux règlements.

En conclusion, rénover présente des avantages immobiliers. La plupart des interventions se résument à deux catégories : rénovation ordinaire et extraordinaire, avec une bureaucratie détaillée – CILA, SCIA, permis de construire – indispensables à toute rénovation.

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